گارد مردم در برابر مسکن دولتی
براساس آمارهای موجود، از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، حدود ۵ میلیون متقاضی به عنوان جمعیت فاقد مسکن ملکی شناسایی شده‌اند. این افراد، بیشتراً افرادی هستند که شرایط اولیه ورود به طرح خانه‌سازی دولتی را دارند، یعنی مسکن ملکی ندارند. از این ۵ میلیون متقاضی، بیشتراً افرادی هستند که پس از اتمام ثبت‌نام‌های مسکن مهر در حدود یک دهه قبل، به دلیل ضعف قدرت خرید و افزایش قیمت‌ها، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌اند.
تا پایان دهه ۹۰، بی‌خانه‌ها ثبت‌نامی در طرح مسکن مهر داشتند. از زمان اتمام ثبت‌نام‌های مسکن مهر تاکنون (یک دهه اخیر)، میانگین سالانه حدود ۵۰۰ هزار تقاضای جدید برای خانه‌دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌اند. همچنین، طی دو سال اخیر و همزمان با شروع ثبت‌نام در طرح جدید خانه‌سازی دولتی، بیشترین تعداد ثبت‌نام‌ها به ثبت‌نام در سامانه دولت انجامیدند.
نکته مهم این است که فاصله زمانی بین اتمام ثبت‌نام مسکن مهر تا ۲ سال اخیر که از ثبت‌نام متقاضیان مسکن ملی می‌گذرد، با توجه به تعداد سالانه ۵۰۰ هزار ازدواج، به همین میزان است. این نشان می‌دهد که از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، بخش قابل توجهی از خانوارهای جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته‌اند و به محض شروع ثبت‌نام در طرح نهضت ملی مسکن، اقدام به ثبت‌نام کرده‌اند.
با این حال، از این ۵ میلیون متقاضی، تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر (خانوار) به فهرست متقاضیان فعال وارد شده‌اند. این کاهش متقاضیان فعال نسبت به جمعیت بی‌خانه متقاضی، پیام دوم این ثبت‌نام‌ها است.
طی دو سال اخیر، معادل نصف خانوارهایی که صاحب خانه نیستند، متقاضی فعال مسکن دولتی شده‌اند. به‌عبارت دیگر، تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از مجموع ۵ میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط، به فرآیند ثبت‌نام پرداخته و در فهرست “ثبت‌نام قطعی” تحت‌عنوان “متقاضی فعال” قرار گرفته‌اند. این کاهش متقاضیان فعال نسبت به جمعیت بی‌خانه متقاضی، دو دلیل اصلی دارد.
نخستین علت می‌تواند به مطلوب نبودن جانمایی‌های تعیین‌شده برای ساخت واحدهای مسکونی در این طرح باشد. به‌دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش قابل توجهی از واحدهای پیش‌بینی شده در این طرح، به‌ویژه در کلان‌شهرها، در حومه و مناطقی که مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی نشده‌اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، جذاب نیست و منجر به انصراف آنها از ادامه راه شده است.
دلیل دیگر مهم مربوط به ناتوانی مالی برخی از متقاضیان است که پس از آگاهی از شرایط و هزینه‌های مرتبط با ثبت‌نام در طرح خانه‌سازی دولتی، از ادامه راه منصرف شده‌اند. یکی از شرایط اساسی این طرح، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.
براساس آخرین برآوردها از هزینه‌های تمام‌شده خانه‌های دولتی‌ساز در این طرح که به‌تازگی اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، مبلغی حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان را به‌عنوان سهم آورده متقاضی (به نرخ امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت‌نام‌های طرح خانه‌سازی دولتی نشان‌دهنده آسیبی است که جهش نرخ مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و همچنین نامتناسبی بین سطح درآمدها، قدرت پس‌انداز و قدرت خرید خانوارها را در یک دهه گذشته نشان می‌دهد.
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن، درباره عملکرد دولت سیزدهم در تحویل واحدهای نهضت ملی و گلایه‌مندی‌های متقاضیان به صمت گفت: به‌نظر می‌رسد مشکل تامین مسکن و خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی به سادگی حل نمی‌شود و با وجود ارائه طرح‌های مختلف توسط دولت‌های گذشته و حال، این چالش همچنان باقی است.
دولت سیزدهم بیشتر از دولت‌های گذشته تلاش کرده است تا با ارائه طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن به کمک اقشار ضعیف جامعه برخیزد، اما این طرح همچنان موفقیت زیادی نداشته و نارضایتی‌های فراوانی را در بین متقاضیان ایجاد کرده است.
از ابتدای موقعیت، نگرانی‌ها و تردیدهای زیادی وجود داشته است، اما متاسفانه دولت توجهی به این هشدارها نکرده است. هشدار اصلی این است که در شرایط تورم ۴۰ درصدی، پیش‌بینی‌های دولت برای تکمیل طرح‌های عمرانی بزرگ مانند نهضت ملی مسکن تحقق پیدا نمی‌کند. به‌طبیعت اتمام پروژه‌های ساختمانی چندین سال به‌طول می‌انجامد و برآورد هزینه‌های ساخت باید بسیار دقیق و اصولی باشد که متاسفانه چنین دقتی از سوی مسئولان انجام نشده است.
وی افزود: دولت‌ها باید برنامه‌ها و طرح‌هایی را اجرا کنند که منجر به ارائه تسهیلات و وام‌های مسکن با شرایط ویژه شود. البته طرح ساخت مسکن در دولت‌های گذشته به‌منظور تامین مسکن با نرخ مناسب برای اقشار کم‌درآمد جامعه اجرا شد، که تاحدی به افزایش تامین مسکن مهر و کاهش قیمت‌های مسکن در بازار کمک کرد، اما این طرح همچنان نقصان داشت.
در طی دو سال اخیر، نصفی از خانوارهایی که مسکن مالک ندارند، به ثبت نام در طرح مسکن دولتی اقدام کرده‌اند. این بدان معناست که تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از میان ۵ میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط، ثبت نام کرده و در فهرست “متقاضیان فعال” قرار گرفته‌اند. این کاهش تعداد متقاضیان فعال نسبت به کل جمعیتی که به دنبال مسکن هستند، دو دلیل اصلی دارد.
یکی از دلایل می‌تواند ناکافی بودن جانمایی‌های معین شده برای ساخت واحدهای مسکونی در این طرح باشد. به دلیل محدودیت در تهیه زمین، بخش زیادی از واحدهای مورد انتظار در این طرح، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، هنوز ساخته نشده‌اند. این امر برخی از متقاضیان را به ثبت‌نام در این طرح جذب نمی‌کند و باعث انصراف آنها می‌شود.
دلیل دیگر مهم مربوط به ناتوانی مالی برخی از متقاضیان است. پس از آگاهی از شرایط و هزینه‌های ثبت نام در طرح مسکن دولتی، برخی از افراد از ادامه راه منصرف می‌شوند. یکی از شرایط اساسی این طرح، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و قدرت مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.
با توجه به هزینه‌های اخیر ساخت واحدهای مسکونی در این طرح که به تازگی اعلام شده‌اند، مشخص است که متقاضیان باید مبالغ قابل‌توجهی را علاوه بر توانایی بازپرداخت وام، به‌عنوان آورده نقدی پرداخت کنند. این تفاوت نشان‌دهنده شرایط دشواری است که متقاضیان و دولت در مسیر تامین هزینه‌های ساخت واحدها با آن مواجه هستند.
محمدی، کارشناس بازار مسکن، بیان کرده است که اصول کار در این طرح باید شامل تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت واحدهای مسکونی باشد. به‌عنوان مثال، نرخ مصالح ساختمانی مانند میلگرد و سیمان در چند سال گذشته به شدت افزایش یافته است و این امور باید از ابتدا در نظر گرفته شوند.
وی در خاتمه اظهار کرد که با وضعیت کنونی قیمت‌ها، توان خرید اقشار کم‌درآمد جامعه به شدت کاهش یافته است و سیاست‌های دولت نتوانسته است آرامش را به بازار بازگرداند.
بدون برنامه‌ریزی دقیق برای اجرای پروژه‌های ساخت و آمارهای متفاوت که از سوی منابع مختلف منتشر می‌شوند، تولید مسکن به چالش کشیده شده و باعث تحت‌تاثیر قرارگیری بازار اجاره و مشکلات مستاجران شده است.
مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن، اظهار داشت: یکی از بزرگترین ضعف‌های دولت در اجرای طرح نهضت ملی مسکن، اطلاع‌رسانی دقیق نیست. هنوز به‌طور شفاف مشخص نیست که واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می‌شوند و تفاوت در آمارهای منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با موانع متفاوتی مواجه کرده است.
وی افزود: اگر دولت بتواند تمام چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن را برطرف کند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به وجود می‌آید و تا حد زیادی قیمت‌ها کنترل می‌شود. اما نکته‌ای که باید مد نظر قرار گیرد، این است که دولت باید در کنار افزایش تولید، سیاست‌های کنترلی را به‌صورت مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون واسطه به‌دست مردم برسد.
این کارشناس افزود: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن تصمیم گرفت با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور کند؛ اما تاکنون این طرح اجرایی نشده و موفق به‌نظر نمی‌رسد، زیرا حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شوند، باز هم هزینه‌های ساخت به‌طور قابل توجهی بیشتر از برآوردهای دولت است و در عمل ساخت مسکن ارزان‌قیمت مورد انتظار نیست.
مسکن بخشی از اقتصاد است و تا زمانی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود، بازار مسکن نمی‌تواند در مسیر صحیح قرار گیرد و در کوتاه‌مدت، این بازار حیاتی را ساماندهی کند. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان، سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا کمبود مسکن در کشور، هرچه سریع‌تر جبران شود.
