میزان مالیات دریافتی از خانه‌های خالی به حدود ۴ میلیارد تومان رسید
با توجه به گزارش سازمان امور مالیاتی، کل مبلغی که به عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه دریافت شده حدود ۴ میلیارد تومان بوده است.
بانک مرکزی در گزارش خود درباره تحولات بازار معاملات مسکن در اسفند ماه سال ۱۴۰۲، اعلام کرده است که شاخص کرایه مسکن در کل مناطق شهری نسبت به سال گذشته با رشد ۳۹.۶ درصدی افزایش یافته است.
به گزارش تجارت‌نیوز، رشد این شاخص در شهر تهران به ۵۲ درصد می‌رسد. این افزایش قیمت در حالی رخ داده که سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی ۳۶ درصد و برای پایتخت‌نشینان حدود ۵۰ درصد است. این به معنای آن است که افزایش تورم اجاره در شهر تهران به طور مهمی بر معیشت خانوارهای مستاجر اثر گذاشته است.
تداوم رشد اجاره‌بها در سال گذشته، نشان دهنده ضعف اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره‌بها است، اگرچه تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و ۲۰ درصدی در سایر شهرها و طرح مالیات برخانه‌های خالی از سکنه توسط دولت صورت گرفته است.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که برای کنترل بازار اجاره‌بها به عنوان تابعی از بازار خرید و فروش، نیاز به دو اقدام اصلی است. اولاً با بالابردن عرضه مسکن به بازار، مسئولان باید تعادل را بازگردانده و قیمت‌ها را کنترل کنند، و سپس با استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات، اجازه فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار را ندهند.
بالا رفتن تورم اجاره‌بها تهدید جدی‌ای برای مستاجران است. طبق آمار رسمی کشور، میانگین تورم اجاره در ابتدای دهه ۹۰ و قبل از سال ۹۷، به ۱۳ درصد می‌رسید. اما در ۶ سال گذشته، تورم سالانه اجاره‌بها در کشور به ۳ برابر نیمه اول دهه قبل و در تهران به ۴ برابر افزایش یافته است. به عبارت دیگر، با جهش سطح تورم اجاره از سال ۹۹، این عدد در کشور به بالای ۳۰ درصد و در تهران به بالای ۴۰ درصد می‌رسد.
با برابر شدن تورم اجاره در کشور با تورم عمومی و جلوگیری از آن در تهران، جذابیت و ظرفیت مخربی برای بازار مسکن پدید می‌آید. این برابری باعث می‌شود تقاضای سرمایه‌ای و به تبع آن سوداگری در بازار مسکن تشدید شود که نتیجه‌ای جز بالا رفتن قیمت‌ها در این بازار ندارد.
طبق آمار اعلامی توسط هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی، جمعیت اجاره‌نشین ایران به ۲۰ میلیون نفر می‌رسد و این به معنای آن است که برابری تورم عمومی با تورم مسکن می‌تواند یک تهدید معیشتی جدی برای ۲۰ میلیون ایرانی به حساب آید. به عبارت دیگر، مستاجران که قبلاً به دلیل بحران اقتصادی کشور سفره‌شان کوچک شده است و عملاً به آستانه تحمل فشار اقتصادی رسیده‌اند، باید فشار بیشتری در حوزه تامین هزینه مسکن تحمل کنند. در نتیجه، کنترل قیمت در بازار اجاره‌بها یک الزام و ضرورت ملی است.
برای مدیریت افزایش اجاره‌بها، فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن بهترین راه حل را افزایش عرضه مسکن و بالا رفتن درصد مالکیت می‌داند. ایلاتی با تأکید بر اینکه مهم‌ترین نکته در رابطه با کنترل افزایش قیمت‌ها، اهمیت طرح‌های دولتی و افزایش مالکیت است، اظهار داشت: “سیاست دولت بر این است که از تعداد خانواده‌های مستاجر کم و بر تعداد خانواده‌های مسکن ملکی بیشتر شود. به عبارت دیگر، در کشور مالک جدید اضافه شود.”
ایلاتی با اشاره به اینکه این سیاست دو بُعد دارد، افزود: “اولاً، خانواده‌ها از طریق طرح‌های ملی مسکن صاحب مسکن می‌شوند و از بازار اجاره خارج می‌شوند و هزینه پرداختی آن‌ها تنها اقساط مسکن است.” وی ادامه داد: “در کشور مثلاً، اقساط مسکن مهر که ۱۰ سال پیش تحویل داده شده، امروز ۲۵۰ هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز بوده و شاید درآمد یک نصف روز کارگری باشد. این امر باعث شده تا خانواده‌هایی که از این طریق صاحب مسکن شده‌اند، دیگر نگران افزایش اجاره‌های سالیانه که ۵۰ درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد، نباشند و تنها اقساط خانه را پرداخت کنند.”
ایلاتی با بیان اینکه این اقساط نیز بعد از گذشت چند سال دیگر آن فشار معمول را بر خانواده نخواهد داشت، ادامه داد: “البته شاید این اقساط در سال اول سخت باشند، اما با توجه به همان مثال مسکن مهر و گذشت چند سال دیگر، مبلغ قابل توجهی نیست.”
ایلاتی با بیان اینکه باید توجه کرد که زمانی که یک واحد خانوار از اجاره خارج می‌شود، انگار یک مسکن استیجاری تولید شده است، افزود: “با توجه به شرایط تورمی کشور، اولویت بر تامین مسکن خانوارها است و باید اصرار بر مسکن ملکی باشد. این سیاست باعث می‌شود تا همزمان و توامان افزایش عرضه در بازار اجاره به صورت غیرمستقیم اتفاق بیافتد.”
ایلاتی اظهار کرد: “در حالی که ما مسکن برای اجاره نیز تولید نکرده‌ایم، این سیاست را می‌توان ر چند سال آینده در پیش گرفت و اگر به شرایط ثبات تورمی برسیم و تورم هر سالیانه ۴۰ تا ۵۰ درصدی در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه‌ریزی می‌توان یک بخش مسکن استیجاری و اجتماعی توسط شهرداری‌ها و نهادهای حوزه مسکن نیز ساخته شود.” وی افزود: “این مسکن‌ها نیز با اجاره‌های کمتر از بازار در اختیار زوج‌های جوان قرار خواهند گرفت.”
از نظر کارشناسان، دولت در کنار عرضه مسکن و افزایش مالکیت، برای مدیریت بازار مسکن باید از ابزارهای تنظیمی دیگری نیز استفاده کند. یکی از مهم‌ترین ابزارها مالیات بر خانه‌های خالی است. به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، موفقیتی در این زمینه کسب نشده است. طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، در یازده‌ماهه سال گذشته، کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه حدود ۴ میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه‌های فرعی است. در عین حال، درآمد مالیاتی از محل فروش و تولید سیگار در مجموع ۸.۴ همت بیشتر از درآمد دولت از مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگران زمین و مسکن بوده است.
اهمیت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در آن است که با اجرای آن، خانه‌هایی که به دلیل احتکار خارج از چرخه توزیع و مصرف مسکن در بازار هستند، مجبور به عرضه خواهند شد. در نتیجه، تا حدی تعادل بین عرضه و تقاضا به بازار مسکن بر خواهد گشت و به تبع آن قیمت مسکن کنترل می‌شود.
بنابراین، وضع مالیات بر خانه‌های خالی باعث گردش پول در اقتصاد کشور و تحرک در بازار مسکن خواهد شد و اساساً بازگشت این تعداد خانه‌های خالی به چرخه مصرف، در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند، در کاهش اجاره‌های واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.
محمدرضا یزدی‌زاده، کارشناس اقتصادی، با تاکید بر اینکه حل مشکل حوزه مسکن در گرو از بین بردن تقاضا برای احتکار است، توضیح داد: “مشکلات امروز مسکن دو بُعد اساسی دارد که هر کدام از یک مسئله نشات می‌گیرد. زمانی که برای یک کالای ضروری تقاضای اضافی با هدف سرمایه‌گذاری و بورس بازی ایجاد می‌شود، قیمت‌ها به صورت غیر واقعی بالا می‌رود و مردم از نیازهای ضروری خود محروم می‌شوند.”
وی ادامه داد: “متاسفانه امروز مسکن و خودرو در کشور کالاهای ضروری هستند که جنبه بورس بازی پیدا کرده‌اند. برای حل مشکلات مسکن باید در ابتدای هر سیاست اجرایی، تقاضای غیر ضروری و سرمایه‌گذاری را از روی مسکن برداشت. یعنی اولین قدم از بین بردن تقاضاهایی است که باعث احتکار کالا می‌شود.”
این کارشناس مسکن راه حل مقابله با احتکار مسکن را اخذ مالیات دانست و بیان کرد: “با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس شورای اسلامی می‌توان از احتکار زمین و مسکن جلوگیری کرد.”
او گفت: “اهداف قانون مالیاتی که در مجلس تصویب شد، با هدف مالیات بر عایدی سرمایه مغایرت دارد و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می‌کند. در قانون فعلی، هرچه کالاهای سرمایه‌ای در زمان بیشتری نگهداری شوند، مودی مالیات کمتری پرداخت می‌کند. یعنی هدف قانون فعلی اهداف اصلی از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه را نقض می‌کند.”
وی اظهار کرد: “به عبارت دیگر، از به دنبال خروج کالاهای اساسی از بورس بازی هستیم، باید مانند همه دنیا بر تعداد بیشتر کالاهای سرمایه‌ای در تملک افراد مالیات دریافت کرد. به عنوان مثال نیاز هر خانواده یکمسکن است که مشمول معافیت مالیاتی می‌شود. اما اگر فردی خانه‌ای به غیر از خانه‌ای که در آن ساکن است را دارد، باید مالیات آن را پرداخت کند”.
یزدی‌زاده با بیان اینکه مقدار مالیات باید به گونه‌ای باشد که عامل بازدارندگی شود، افزود: “برای ایجاد تغییر در رفتار افراد و مقابله با احتکار کالایی، لازم است مقدار مالیات به قدری شدید شود که دیگر بورس‌بازی برای افراد سودی نداشته باشد. یعنی این اقدامات باید یک بی‌رغبتی برای نگهداری و احتکار ملک برای مردم ایجاد کند و آن‌ها بدانند که احتکار سود ده نیست”.
این کارشناس مسکن درباره بیان دیگر راهکارهای حل مشکلات مسکن ادامه داد: “امروز در کشور بیش از ۲ میلیون واحد خالی وجود دارد. ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی ۴ برابر میزان مبلغی است که می‌توان با آن کشور را از کلیه خام فروشی‌ها، نجات داد. به عبارت دیگر، ما یک کشور ثروتمندِ فقیر هستیم.
به علت آنکه سرمایه در کشور به وفور وجود دارد، اما مدیریت سرمایه نداریم. این امر خود مکافاتی شده که نیاز ضروری کشور را تهدید می‌کند. وزارت راه و شهرسازی برای حل درست این مشکل باید یک اصلاحیه در شورای سران بر روی قانون مالیات بر عایدی بزند. همچنین لازم است یکی از مفاد این قانون تغییر کند”.
او درخصوص دیگر اقداماتی که باید برای مقابله با احتکار ملک انجام شود، گفت: “برای مقابله با احتکار ملک نیاز است تا در کنار تصویب یک قانون مالیاتی درست، تقاضای وثیقه‌ای برای آن نیز از بین برود”.
این کارشناس مسکن توضیح داد: “در حال حاضر بهترین وثیقه برای اخذ وام از بانک‌ها، ملک است. یعنی افراد با تهیه یک ملک و وثیقه قراردادن سند آن می‌توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام دریافت کنند.
این درحالی است که فرد می‌تواند در ملک ساکن شود و در مدت یک سال ارزش همان ملک ۵۰ درصد افزایش یابد. در حالی که ۲۰ درصد به بانک بهره می‌دهد. باید این نوع تقاضاهای غیر ضروری حتی برای بانک‌ها از بین برود”.
وی افزود: در این خصوص لازم است بانک مرکزی وارد عمل شده و به بانک‌ها اعلام کند تا در مدت ۳ سال همه وثیقه‌های خود را از روی ملک بردارند. تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه قبول کنند که خود ملک دلیل سرمایه‌گذاری باشد. اجاره به شرط تملک و ساخت زمین نمونه‌های استفاده ملک برای وثیقه است. در این موارد خود ملک مسئله سرمایه‌گذاری است و وثیقه قراردادن آن بلامانع است.
