کاهش قیمت دلاری مسکن در تهران و ایران: روندی امیدوارکننده یا موقتی؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر شاهد نوسانات زیادی بوده است. قیمت مسکن، به خصوص در کلان‌شهرها، به طور قابل توجهی افزایش یافته و این امر، خرید خانه را برای بسیاری از افراد، به خصوص جوانان، دشوار کرده است.
با این حال، در ماه‌های اخیر، شاهد کاهش قیمت دلاری مسکن در تهران و برخی از شهرهای دیگر ایران بوده‌ایم. این امر، امیدی را در دل مردم ایجاد کرده که شاید بالاخره روند صعودی قیمت مسکن متوقف شده باشد.
دلایل کاهش قیمت دلاری مسکن:
- کاهش نرخ ارز: یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش قیمت دلاری مسکن، کاهش نرخ ارز در ایران است. قیمت دلار در ماه‌های اخیر به طور قابل توجهی کاهش یافته و این امر، باعث شده است تا قیمت مسکن به دلار نیز کاهش یابد.
- کاهش تقاضا: به دلیل افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تقاضا برای خرید مسکن تا حدودی کاهش یافته است. این کاهش تقاضا، یکی دیگر از عواملی است که به کاهش قیمت مسکن کمک کرده است.
- افزایش عرضه: در ماه‌های اخیر، شاهد افزایش عرضه مسکن در برخی از مناطق تهران و دیگر شهرهای ایران بوده‌ایم. این افزایش عرضه، به دلیل افزایش ساخت و ساز و همچنین عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه، به کاهش قیمت مسکن کمک کرده است.
تاثیر کاهش قیمت دلاری مسکن بر بازار:
کاهش قیمت دلاری مسکن، تاثیرات مختلفی بر بازار مسکن گذاشته است. از یک طرف، این امر امیدی را در دل مردم ایجاد کرده که شاید بالاخره بتوانند صاحب خانه شوند.
از طرف دیگر، برخی از کارشناسان معتقدند که این کاهش قیمت موقتی بوده و در بلندمدت، قیمت مسکن دوباره افزایش خواهد یافت.
چه چیزی در انتظار بازار مسکن ایران است؟
پیش‌بینی آینده بازار مسکن ایران کار دشواری است. عوامل مختلفی از جمله نرخ ارز، نرخ تورم، سیاست‌های دولت و اوضاع اقتصادی کشور بر قیمت مسکن تاثیرگذار هستند.
با این حال، کاهش قیمت دلاری مسکن می‌تواند فرصتی برای خریداران باشد تا خانه مورد نظر خود را با قیمت مناسب‌تری خریداری کنند.
نکاتی برای خریداران مسکن در شرایط فعلی:
- قبل از خرید، تحقیقات لازم را انجام دهید. قیمت‌ها را در مناطق مختلف مقایسه کنید و با مشاوران املاک مشورت کنید.
- توان مالی خود را به طور دقیق ارزیابی کنید. از خرید خانه‌ای که خارج از توان مالی شما است خودداری کنید.
- به دنبال وام‌های مسکن با نرخ سود مناسب باشید. وام مسکن می‌تواند به شما کمک کند تا خانه مورد نظر خود را با شرایط آسان‌تر خریداری کنید.
- صبور باشید. ممکن است لازم باشد مدتی صبر کنید تا خانه مورد نظر خود را با قیمت مناسب پیدا کنید.
در نهایت، کاهش قیمت دلاری مسکن در تهران و ایران خبر امیدوارکننده‌ای برای خریداران است. با این حال، پیش‌بینی آینده بازار مسکن کار دشواری است و خریداران باید قبل از خرید، تحقیقات لازم را انجام داده و توان مالی خود را به طور دقیق ارزیابی کنند.
بدترین مسیر بازگشت به کف قیمت دلاری
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره قیمت دلاری مسکن مشخص می‌کند، به‌رغم کاهش نزدیک به ۸ درصدی قیمت دلاری مسکن در فاصله پاییز تا پایان ماه اول زمستان ۱۴۰۲، این سطح همچنان با کف دلاری قیمت مسکن در تهران بر اساس «روند تاریخی» فاصله دارد. دماسنج دلاری قیمت مسکن همچون دماسنج «قیمت به اجاره» یا دماسنج رشد نقدینگی، برای تشخیص فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف مورد استفاده قرار می‌گیرد.
منظور از سطح متعارف، قیمتی است که از نگاه برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، فاقد حباب باشد و در عین حال به «میانگین توان خانوار‌های متقاضی خرید خانه (تقاضای مصرفی)» نیز نزدیک باشد. اگر معیار بررسی قیمت دلاری مسکن را این سنجش در نظر بگیریم، در این صورت با نگاه به روند تاریخی قیمت دلاری مسکن -البته بدون لحاظ سال‌هایی که قیمت دلار از سوی سیاستگذار تثبیت (سرکوب) شده بود- و همچنین لحاظ سال‌هایی که رونق خرید مصرفی وجود داشته است، می‌توان گفت: کف قیمت دلاری مسکن رقمی در حدود ۱۱۹۰ دلار است. در این سطح قیمت می‌توان انتظار داشت ارزش فروش واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن در سطح متعارف قرار داشته باشد.
با لحاظ این کف قیمت دلاری، مشخص می‌شود سطح قیمت دی ماه (۱۳۸۸ دلار) تا برگشت به سطح متعارف، چیزی در حدود ۱۵درصد فاصله دارد. اما این همه تصویر مکمل از قیمت دلاری مسکن نیست. چرا که مسیر بازگشت قیمت دلاری مسکن به سطح متعارف، یک راه اصلی دارد و یک راه فرعی که دومی، تاثیری بر «احیای قدرت خرید مسکن» زوج‌های خانه اولی ندارد. طی حدود سه ماه گذشته، فرآیندی که باعث برگشت قیمت دلاری مسکن شد، اتفاقی نبود که به «کاهش قیمت آپارتمان برای رسیدن به سطح متعارف» بینجامد، چون این بازگشت از محل «شارژ قیمت دلار» صورت گرفت نه از محل «افت قیمت مسکن».
راه فرعی ماه‌های اخیر در عین حال، چون که «انتظارات تورمی» را دامن می‌زند، در کوتاه مدت اسبابی برای سخت شدن شرایط در بازار مسکن خانه اولی هاست. رویداد‌های به ثبت رسیده در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون، اثر کوتاه مدت رشد نرخ دلار بر انتظارات و متغیر‌های بخش مسکن را قابل رهگیری کرده است.
سال ۹۷ به دنبال جهش ارزی، رونق مصرفی معاملات مسکن خیلی زود از محل رشد قیمت مسکن، تحت‌تاثیر رشد قیمت ارز، آسیب دید و بازار ملک در فاصله کوتاهی با جابه‌جایی بزرگ خریدار سرمایه‌ای به جای خریدار مصرفی روبه‌رو شد. این روند تا سال ۱۴۰۰ ادامه پیدا کرد که در آن سال، رشد محدود نرخ دلار، به گونه دیگری بر نبض قیمت مسکن تاثیر گذاشت. طی نیمه اول امسال نیز بازار مسکن شاهد بازیگردانی متغیر کلیدی نرخ ارز بود.
در این سال‌ها برای بازیگران بازار مسکن محرز شده است که «تغییرات مثبت قیمت دلار» اثر فزاینده بر انتظارات دارد و باعث شارژ خرید‌های غیرمصرفی زمین و مسکن می‌شود و بالعکس. اکنون در این مقطع از سال ۱۴۰۲، ظاهر و باطن متفاوت قیمت دلاری مسکن، دو خروجی به ترتیب برای سیاستگذار و بازیگران بازار مسکن دارد.
خروجی اول، «هدف نامرئی، اما صحیح برای کنترل تورم مسکن» است که مطابق وضع موجود، این هدف باید «کنترل محرک‌های رشد قیمت دلار» و به شکل کامل تر، «مهار تورم عمومی» باشد. در سال جدید همان معادلات سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲ بر معادله قیمت مسکن حاکم خواهد بود به این معنا که «ثبات نرخ ارز» می‌تواند زمینه اصلی و قوی برای «کاهش خرید‌های غیرمصرفی آپارتمان» و در نتیجه «ثبات قیمت مسکن یا کاهش ممتد ماهانه قیمت» را به همراه داشته باشد و در صورت رشد مثبت قیمت دلار نیز شرایط تورمی به وجود بیاید.
همچنین کاهش تورم عمومی به کاهش هزینه ساخت مسکن و احیای انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سمت عرضه منجر می‌شود که این نیز «خوراک حیاتی بازار مسکن ۱۴۰۳» با توجه به کسری عرضه در بازار معاملات مسکن محسوب خواهد شد. طی سال‌های اخیر تیراژ ساخت به صورت میانگین معادل نصف سال‌های قبل از عصر جهش قیمت‌ها بود و اثر آن به شکل کمبود واحد مسکونی در برخی نقاط احساس می‌شود.
میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای زمستان امسال ۴۴درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، افزایش از خود نشان می‌دهد. همچنین میانگین قیمت ۱۰ ماهه نیز نسبت به ۱۰ ماهه پارسال بیش از ۷۰درصد رشد کرده است که تورم سالانه بالا در مقایسه با تورم مسکن سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ است. این جهش قیمت در سال‌جاری تقریبا همه متقاضیان مصرفی را از بازار بیرون کرده است به‌طوری که «کف تاریخی حجم فروش آپارتمان در سال‌جاری» شاهدی بر این موضوع است.
